+7 4852 67 02 73 Перспектива24 - Агентство недвижимости

График работы офиса

  • Пн
  • Вт
  • Ср
  • Чт
  • Пт
  • Сб
  • Вс
с 8:00 до 20:00
с 10:00 до 17:00
с 10:00 до 17:00

График работы горячей линии

Круглосуточно

Адрес

Депутатский переулок, д.2
Подписаться на Аналитику

Что случится с рынком недвижимости в 4 кв 2019 и 1 квартале 2020 годов

4 Октября 2019Просмотров 22

Российская экономическая политика прошла точку перегиба, ознаменовавшуюся предложениями правительства по повышению налогов и пенсионного возраста на фоне профицитного бюджета. Эти предложения вынудили ЦБ отказаться от снижения ставок в июне, и, скорее всего, данная тенденция сохранится до конца 2019 года. Ставки по облигациям и кредитам тоже ожидаются на стабильном уровне.
• Рост экономики остается слабым, однако 2-е полугодие обещает быть более позитивным, в том числе из-за переноса части экономической активности на период до налоговых изменений. Мы немного корректируем прогноз до 1,7% ВВП в этом году, но снижаем его до 1,4% в 2019-м.
Следует отметить, что без маловероятного резкого улучшения внешней конъюнктуры в 2019 году результаты будут хуже, в частности, из-за эффекта базы.
• Дискуссия о повышении пенсионного возраста и формат изменений в пенсионной системе, а также смягчение «бюджетного правила» будут доминирующими в экономической повестке 2-го полугодия.
• Ситуация на мировых рынках обострилась. Риск акселерации торговой войны и расширения распродаж с развивающихся рынков на все инструменты представляется максимальным за последние годы. Политика ФРС является ключевым драйвером. Скорее всего, до конца года рубль будет колебаться в районе 62–66 за доллар, отражая глобальную панику в большей степени, чем дорогую нефть.

Уменьшение ключевой ставки Центробанка – впервые с марта 2018 г. – вроде бы дает надежду на изменение динамики ставок по кредитам для населения. Однако ключевая ставка упала только на 0,25 п.п., что слишком мало для возвращения ипотеки к минимумам 2018 г. и значимого увеличения платежеспособности покупателей, но вполне достаточно для формирования отложенного спроса на еще более дешевые кредиты.

Да, на рынке, прежде всего первичном, имеется и отложенный спрос – это люди, которые во избежание рисков хотят купить новостройку именно через эскроу. При этом, учитывая ситуацию с доходами и ипотекой, даже приверженцы эскроу не смогут заплатить за квартиру сильно больше тех, кого устраивает и обычный ДДУ. Ключевым фактором выбора жилья остается цена, поэтому те застройщики, которые запросят слишком много за снижение рисков, сами рискуют остаться без покупателей.

Таким образом, в ближайшие месяцы уровень спроса на рынке недвижимости будет оставлять желать много лучшего: те, кто боялся, что будет хуже, уже купили жилье; те, кто ждет лучших времен, будут ждать, пока станет еще лучше. Соответственно, для привлечения покупателей потребуются дополнительные скидки. Застройщики, которым надо выполнять планы продаж, скорее всего, дисконты увеличат.
А вторичный рынок, по всей видимости, будет стоять, тщетно ожидая оживления рынка с началом делового сезона. Однако за несколько месяцев вряд ли что-то изменится. Поэтому к концу года неявное увеличение скидок и торга может вылиться в небольшой откат цен – на 3-5%, так как их предыдущий подъем в основном объяснялся искусственными факторами, которые перестали быть актуальными.

Что касается 2020 г., то ситуация остается неопределенной – есть аргументы как за, так и против роста цен. Если Центробанк продолжит снижение ставки и, как и обещает, перейдет к нейтральной денежно-кредитной политике (ключевая ставка на уровне 6-7%), ипотечные ставки могут опуститься ниже 10 и даже 9% годовых, что активизирует спрос и, следовательно, вымывание с рынка проектов без эскроу. На этом фоне цены, естественно, пойдут вверх.
Однако 2020 г. – это год выборов президента США, что повышает вероятность реализации макроэкономических и геополитических рисков: введения очередных антироссийских санкций (новый законопроект о санкциях в отношении российского госдолга был внесен в Конгресс США в конце июня), обвала цен на нефть на фоне обострения торговой войны США и Китая или иных «черных лебедей».

В случае такого развития событий Банк России будет вынужден резко поднять ключевую ставку, что поставит крест на возможности удешевления ипотеки и разворота рынка к устойчивому росту цен.

Поэтому, вопросы сроков приобретения недвижимости для каждого индивидуальны, а макроэкономический анализ не предвещает существенных колебаний в ближайшие месяцы.

Наши специалисты по недвижимости помогут определиться с критериями , существенными условиями, реализации имеющегося жилья ( если требуется)
Оценят бюджет необходимый для выбора и предложения объектов, их близких аналогов.
Помогут с одобрением ипотеки и подготовки необходимой документации.

27